广州浪奇63亿地块估值虚高 规划四年仍无时间表

2022-11-28 02:10:31

  

  60亿元的土地估值不攻自破。网易财经凭证现在市况1.2万元/平方米楼面价、3.5的容积率,12万平方米旧厂所有作为土储的话,其土地收益约25亿元,若扣除税费等,恐更少。去年国泰君安遵照周围区域地价、剔除种种税费,仅给出16.5亿元的土地估值,远低于预期。

  2013-2-27 11:11:11 我要跟贴

  受益广州国际金融城地价利好,向来业绩低调的广州浪奇(000523,SZ)因其位于该区域一12万平米旧厂房地块被市场热捧,更传言将获得高达60亿元的土地收益。

  公司股价也在一个月时间内涨幅超20%,一再放量拉升,冲高涨停;股价一起从每4元的低位攀升至8元每股,几近翻倍,然而在这一系列热炒背后,却难觅机构身影。网易财经视察获悉,2009年早期该公司就已对外体现纳入广州三旧刷新之列,时代地块估值遭市场一再关注,此次更是游资炒作迹象显着。

  然而四年已往,公司位于广州南沙的新生产基地已进入生产阶段,搬迁事情已在举行,但原旧厂土地处置收益及妄想尚未明确,高达60亿的土地收益也恐成镜花水月。

  2月26日,广州浪奇收盘报7.43,下跌5.95%。

  游资爆炒土地估值虚高

  只管2012年业绩恐下滑,但在今年春节前后,广州浪奇股价却体现妖异。近一个月的时间股价涨幅高达22.41%,2月20日当天盘中更是一度冲高至8.37元每股。

  网易财经注重到,从去年12月初,该股最先一连走强,低位收盘价约为每股4.48元,相比近期攀升高位,短短2个多月时间,险些翻倍。2月26日,广州浪奇开盘价每股7.82元,时代交流30万手,收盘价报为每股7.43元。

  业绩提振股价新闻不多,然而近期该股体现异常,完全来自广州浪奇位于广州金融城区域一块仍未有处置时间表的旧厂地。2月7日,作为广州政府重点打造的广州国际金融城举行首轮土地拍卖,最终地块以达1.2万多元/平方米的楼面价拍出,其中一幅更是高达1.7万元/平方米。偏高的地价立马吸引市场对区域预期利好,而广州浪奇旧厂地块也水涨船高。

  市场推算,遵照上述果真出让地块高达7的容积率,1.5万元/平方米的平均楼面价,12万平方米的占地面积盘算,其未来广州浪奇地块成交价恐到达126亿元;同时参照广州三旧刷新土地收益赔偿50%尺度来看,广州浪奇或将获得63亿元土地收益,单从土地收益就已逾越其市值。

  广发证券剖析师沈爱卿体现,公司业绩不行,看不到什么好的远景,就是这个地拆迁赔偿很值钱,短期内对价值链有很大资助。

  他说,今年海内一二线市场上,受旧城刷新影响,不少板块股价遭市场炒作,提升不少。浪奇近期股价走势要害照旧那块地影响,但怎样赔偿现在不清晰。

  网易财经统计发现,在近一个月龙虎榜生意营业中,广州浪奇股票均为营业部生意营业,未有机构席位身影,主要集中在广东以及江浙一带,游资炒作迹象显着。龙虎榜中海通证券南京广州路证券营业部成交额最高达10711万。2013年2月18、19及20日一连三个生意营业日内日收盘价涨幅偏离值累计到达20%

  经网易财经视察发现,上述高的地价估值现实上是难以支持。据2009年时代广州《关于加速推进“三旧”刷新事情的意见》(穗府〔2009〕56号)文件显示,纳入三旧刷新的旧厂处置第一可以自行刷新,补交地价;第二果真出让,收益支持;第三公益征收,合理赔偿。

  而在收益赔偿中,则是以妄想容积率3.5,40%-60%土地收益额度举行赔偿。网易财经从广州浪奇方面相识到,遵照当初划定要求仅是生产部门需搬迁,办公、仓储等不用,但生产部门只占1/3的面积,这部门必须作为储蓄用地纳入的。

  同时网易财经采访多位广州地产人士体现,遵照广州金融城的种种配套和广州CBD珠江新城达近20年的生长时间来看,当初拍出1.7万元的地价偏高,就算是1.2万元楼面单价,加上种种建安成本,其成本恐超1.5万元/平方米,透支未来房价空间。

  60亿元的土地估值不攻自破。网易财经凭证现在市况1.2万元/平方米楼面价、3.5的容积率,12万平方米旧厂所有作为土储的话,其土地收益约25亿元,若扣除税费等,恐更少。去年国泰君安遵照周围区域地价、剔除种种税费,仅给出16.5亿元的土地估值,远低于预期。

  房价短期难企及广州CBD

  “参照广州CBD珠江新城写字楼市场销售价,现在也不外3万左右/平方米,1.5万元楼面价过于乐观。”满堂红整体研究部副司理肖文晓说,这仅是开发商对后市较量看好,但金融城现在仅是起步阶段,况且地块地理位置来看,离CBD更远一些。

  公司方面透露,2012年底前旧厂生产线所有转移至广州南沙新生产基地,仅是部门办公以及仓储还在这边办公。“生产、办公和仓储是一起,地块上欠好明确。现在是否遵照当初部门搬迁还未定,有可能是所有地块交出来。”该人士说。

  继广州珠江新城之后,广州国际金融城是当地政府重点打造区域,将以金融业为主打。本月7日的土地拍卖现实拿下地块集中在金融类企业。

  周遭地产首席剖析师邓浩志体现,遵照现在市场房价市场趋势来看,地价略微有些偏高,事实整个金融地段离珠江新城照旧有点远,加上妄想照旧在刚宣布的起源阶段,遵照上述地价现在售价最少过三万。

  他说,珠江新城生长近20年才气这样,遵照广州国际金融城的妄想要求更高,其可能到达完善时间恐需要更久。

  网易财经实地走访发现,广州浪奇旧厂周围,仅江源半岛一楼盘为一手盘,其余大部门为二手楼盘。而江源半岛现在报的均价已达5万元/平方米,完全为虚高楼盘,参考价值不大。

  周围成交活跃的二手楼盘骏景花园、天朗明居等,其报价也仅集中在2万元/平方米左右。作为首个入驻广州国际金融城的开发商,佳兆业整体,2012年上半年时代,以5.26亿元的价钱拍下天河区黄埔大道坚红化工厂地块,正斜对广州浪奇旧厂地块,折合楼面地价仅为1.26万元/平方米。

  业绩无新意 妄想四年仍无时间表

  土地价偏高,而在业绩面广州浪奇仍无较概略现。凭证该公司最近的一份通告显示,广州浪奇2012年度未经审计的归属于上市公司股东的净利润为2100万元至2600万元,与2011年度同比下降7.5%至上涨14.5%。

  一机构剖析人士体现,地块能够被热炒照旧因其整体价值占比许多,但也可能现实拍卖与预期较大。公司现在也没其他营业转型,当前股价被高估或处于低位欠好说,只能等地块方案出来,土地价值直接影响股价,影响整个公司价值。

  凭证公司2012年三季报显示。阻止2012年9月30日,公司总资产约为16.77亿元,第三季度归属上市公司净利润相比同期下跌11.84%。

  网易财经注重到,广州浪奇旧厂刷新早在2009年2月份一则通告中就明确体现,公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单,需在2012年底前完成搬迁事情。

  据悉,老厂区土地有1/3在政府妄想中属于住宅用地,将纳入政府土地储蓄举行招拍挂,公司可获得土地出让纯收益的60%作为赔偿;老厂区另外2/3土地在政府妄想中属于商业用地,可纳入政府土地储蓄举行招拍挂,也可与第三方房地产开发商相助在老厂区开发运作商业地产项目,尚未披露明确的土地处置方案信息。

  26日,该公司人士向网易财经明确,上述旧厂房处置妄想现在仍未定,也没有相关的时间表。初略盘算,上述地块处置收益及妄想问题已长达4年时间。(网易财经 作者朱玲)

  

  名字

  职务

  胡守斌

  董事长

  傅勇国

  总司理

  金建忠

  监事会主席

  陈建斌

  董秘

  项目

  2012年9月

  2011年

  总资产

  16.77亿

  15.18亿

  每股净资产

  2.28元

  2.24元

  净利润

  1467万

  1826万

  每股收益

  0.04元

  0.05元

  项目

  2012年6月

  占比

  日化产物

  7314.91万

  99.84%

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